간혹 토지등기부를 떼어보면 [을구] 란에 지상권 설정이 되어있는 경우가 있습니다. 아주 쉽게 접근해보면 해당 토지 구입 시 은행이 돈을 빌려주면서 토지를 담보로 받을 때 은행 입장에서 토지 소유자가 건물을 지으면 토지담보가치가 떨어질 염려가 있으므로 지상권을 설정한다고 생각하면 됩니다. 오늘은 이렇듯 지상권에 대해 좀 더 알아보는 시간을 갖겠습니다. 지상권이란 물권에서 용익물권에 해당합니다. 물권은 용익물권과 담보물권이 있는데요. 용익물권(즉 자기 물건이 아닌 타인 물건을 일정 범위 내에서 사용, 수익할 수 있는 권리) 중 하나인 지상권을 살펴보겠습니다. 지상권에서 “지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다“라고 나와있습니다. 여기서 알듯이 지상권자는 토지소유자가 아닙니다. 지상권자는 타인의 토지를 이용하는 사람이고요. 토지소유자가 지상권 설정자입니다. 지상권은 토지소유자에 대한 권리가 아니라 토지에 대한 권리이며 지상권은 1필지 토지의 일부에도 성립할 수 있습니다. 또한 지상권자에게는 지상권과 점유권이 모두 인정되고요. 등기부등본에도 나와있듯이 지료는 성립요건이 아닙니다. 그렇기 때문에 은행에서 지상권 설정 시 대부분의 경우 지료는 “없음”이라고 표기하고 있습니다.

다음으로 존속기간에 대해 알아보겠습니다. 토지 등기부등본에 보면 대부분의 경우 존속기간은 “설정등기일로부터 30년”이라고 표기하고 있습니다. 지상권은 존속기간을 약정하는 경우와 약정하지 않는 경우로 나눌 수 있습니다. 약정한 경우는 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년, 목조건물같이 견고한 건물이 아닌 경우는 15년 그 이외의 공작물의 경우는 5년보다 단축하지는 못한다고 나와있습니다. 그만큼 지상권자를 보호해 주는거죠. 그리고 존속기간을 약정하지 않는 경우 존속기간을 약정한 경우의 최단 존속기간으로 하고 있으며 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 15년으로 하고 있습니다.

마지막으로 지상권의 소멸입니다. 일반적으로 은행에 대출상환을 하면 지상권이 소멸되겠죠. 그리고 토지의 멸실, 존속기간의 만료, 혼동, 소멸시효, 지상권에 우선하는 저당권이 실행으로 인한 경매, 토지수용 등으로 소멸합니다. 단 지상물이 소멸한다고 해서 지상권이 소멸하지 않는다는 거에 유의하시면 됩니다. 또한 지료 지급이 있을 경우 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권 설정자(토지주인)는 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다. 이때 2년 이상의 의미는 연속해서 2년 이상일 필요는 없고 2년분 이상이면 충족합니다.다만 전소유자에게 연체된 부분의 합산을 신 소유자는 주장할 수 없습니다. 이상 지상권에 대해 간략히 알아보았습니다. 장마철 건강 유의하시고 부자 되세요~

/스마트공인중개사 대표 박성환