보통 경매 물건을 보다 보면 매각물건명세서에 “유치권이 신고 있으나 성립 여지 불분명 또는 유치권 성립 여지 있음”이라고 기재되어 있습니다. 또한 신고가 없는 경우도 적합하게 유치권이 성립하게 되면 매수인이 인수해야 합니다. 유치권은 이기에 유치권은 등기부에 등재되어 있지 않도록 성립하는 물건입니다. 유치권은 점유가 필요죠. 직접점유 이거나 간접점유도 인정됩니다. 중간에 점유물을 침탈당한 경우에도 회복되면 유효합니다. 또한 유치권은 배당요구 종기까지 그 권리를 증명하며 유치권을 신고하면 이해관계인이 되어 경매 절차에 관여하여 서류 열람도 가능합니다. 유치권 채권액을 어떻게 확인해야 할까요? 유치권이 행사 중이라고 쓰여 있기는 하지만 정확한 금액은 유치권자와 확인해봐야 합니다. 그러기 때문에 직접 유치권자와 만나서 유치권의 적법 여부와 채권액을 확인하여야 합니다. 또한 그 유치권 채권금액이 적법한지도 확인하여야 합니다. 타인의 점유 부동산의 공사대금 채권, 점유물을 개량하기 위해 지출한 금액 기타 유익비는 그 가액의 증가가 현존하는 때에 인정됩니다. 반면에 인정되지 않는 채권도 있습니다. 토지임차인의 부속 매수청구권, 임차보증금 반환채권, 권리금 반환청구권, 건물의 부속물 설치비, 임차인이 영업을 위하여 내부 구조변경, 특수장치, 간판, 인테리어 등은 유치권으로 인정되지 않습니다. 이상 유치권에 대해 알아보았습니다. 환절기 감기 조심하시고 부자 되세요

간혹 고객님 중에 광주광역시에 노후 아파트 상담 시 재개발과 재건축에 혼동하는 경우가 있으셔서 오늘은 재개발, 재건축에 대해 알아보겠습니다. 재개발이란 도시 전체적으로 노후화되었을 때 상하수도나 도로, 학교 같은 공공시설들을 재정비하는 것을 말합니다. 지역 전체적으로 좋은 이미지를 만들 수 있다는 장점이 있으며 공공의 목적으로 진행되는 것이 가장 큰 특징입니다. 이것은 노후한 정도를 보고 지자체가가 판단 후 정해진다고 합니다. 그리고 재개발사업은 안전 진단을 실시하지 않습니다. 부담금이 없고 영업보상비나 주거 이전비까지 받을 수 있으니 부정할 이유가 없을 것 같습니다. 다음으로 재건축입니다. 재건축은 주위 정비기반 시설이 양호하나 건물들이 낡고 오래돼서 건물만 철거 후 다시 건축하는 방법입니다. 재건축은 대단위가 아니어서 재건축 아파트 소유자의 동의만 받는다면 단지마다 시행할 수 있으며 주변 시설들을 그대로 유지한 상태에서 신축 건물을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 보통 단독주택도 가능하지만 대부분 아파트 위주로 이루어집니다. 마지막으로 정리하면 재건축은 안전진단을 실시하지만 재개발을 안전진단을 시행하지 않고 재건축은 주거이전비 및 영업보상비를 지급하지 않지만 재개발은 지급해야 합니다.단 재건축도 이사비는 세입자 및 집주인에게 지급됩니다. 이상 재건축과 재개발에 대해 알아보았습니다. /스마트공인중개사 대표 박성환

부동산 사무실에 오시는 분께서 간혹 토지 취등록 세에 대해 물어보시는 분이 계십니다. 토지 구입을 처음 해보시거나 토지매수를 오래전에 해보신 분들이라면 당연히 모르실 수 있을 거라 생각됩니다. 우리나라에서는 토지 취득 시 세금을 내야 합니다. 또한 면제해 주는 경우도 있습니다. 가령 토지 수용으로 인한 일정 기간 내 동일 관할 또는 인접지 토지매수 시에는 취등록 세를 면제해 주기도 합니다. 하지만 이번 시간에는 일반적인 상황에서 토지 취득 시 내야 하는 세금에 대해 알아보겠습니다. 토지를 취득하게 되면 일단 취득세를 내야 합니다. 취득세는 일단 농지의 경우 3%입니다. 거기에다가 지방교육세가 0.2% 농어촌특별세가 0.2%가 부과됩니다. 농지 취득세가 일반적인 주택보다 더 비싸네요 하고 반문하시는 고객님이 계십니다. 네 맞습니다. 6억 이하의 주택이 1%이니까 주택보다는 높습니다. 하지만 주택에 취득세 혜택을 주었다는 게 맞는 말인 것 같습니다. 농지 이외의 토지는 취득세 4% 농어촌특별세 0.2% 지방교육세 0.4%로 총 4.6%입니다. 즉 주택이외의 토지, 건물은 일괄적으로 4.6%라고 생각하시면 됩니다. 정리해보면 부동산의 일반적인 취등록 세는 4.6%라고 생각하시면 되고 거기에서 농지일 경우에는 조금 혜택을 주어 3.4% 그리고 6억 이하의 주택이면 혜택을 좀 더 주어 1.1%라고 정리하시면 되겠습니다. 이상 환절기에 건강 유의하시고 코로나19가 조기 종결되었으면 하는 바람입니다.

이번 주에는 개별공시지가에 대해 알아보겠습니다. 개별공시지가는 양도소득세, 증여세, 재산세 등을 산정하는 중요한 기초자료가 되기 때문에 이번 기회에 한번 알아볼까요? 개별공시지가란 표준지공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별토지에 대한 단위 면적당(원/㎡) 가격을 말합니다. 여기서 표준지공시지가란 우리나라 전체 토지 중에서 모두 개별적으로 산정하기 힘들기 때문에 그중 대표성 있는 50만 필지만 골라 표준지로 선정하고 표준지 특성을 조사하여 시, 군, 구 및 토지 소유자의 의견을 청취해 매년 1월 1일 기준으로 적정가격을 평가한 겁니다. 적정가격이란 일반적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어질 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말합니다. 즉, 개별공시지가는 국토교통부 장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 하여 시장, 구청장 등이 조사하여 산정하며, 토지의 특성조사와 표준지 선정 여부로 결정합니다. 영광군 역시 지난 5월 31일 자로 개별공시지가를 결정, 공시하였습니다. 내용을 들여다보면 영광군은 전년대비 4.6%가 상승했는데 지가 변동의 주요 원인으로는 한빛 원전, 대마산업단지, 송림 그린테크 단지와 칠산 타워, 영광대교 등 관광 인프라 구축에 따른 인근 지역의 개발 기대 심리와 도시계획시설 도로 선의 정비로 인해 도로 저촉률이 많이 해소돼 상승한 것으로 밝혔습니다. 이상 개별공시지가에 대해 알아보았습니다. 환절기에 감기 조심하시고 부자 되세요~ /스마트공인중개사 대표 박성환

실생활에서 토지 경계로 인하여 옆 토지 소유자와 부딪치는 경우가 자주 있습니다. 경계가 모호해 측량을 했더니 서로의 땅을 침범하여 사용하고 있는 경우입니다. 이럴 때 생각할 수 있는 게 분할입니다. 자신의 땅을 분할해서 상대방에게 주고받아서 현황에 맞게 경계를 만드는 방법입니다. 하지만 분할을 아무 때나 조건 없이 가능하다면 토지의 필지 수가 엄청 많아지겠죠. 그에 따른 문제도 발생할 수 있고요. 그래서 국가에서는 건축법, 농지법, 국토계획법 등을 제정하여 토지를 마음대로 분할하지 못하도록 규제하고 있습니다. 각 법에 따른 분할 최소면적을 대략적으로 알아보겠습니다. 건축법에서는 지역에 따른 분할에 따른 최소 면적을 정해놓았습니다. 주거지역:60㎡ 상업, 공업지역:150㎡ 녹지지역:200㎡ 이외의 지역은 60㎡ 이하는 분할할 수 없습니다. 다음으로 개발제한구역에서의 분할입니다. 분할된 후 각 필지의 면적이 200㎡ 이상인 경우에만 가능합니다. 마지막으로 농지법에서는 다음 각 호에 해당하는 경우에만 분할이 가능합니다. 1. 도시지역의 주거, 상업, 공업지역 또는 도시, 군계획시설부지에 포함되어 있는 농지를 분할하는 경우. 2. 농지전용신고를 하고 전용한 농지를 분할하는 경우 3. 분할 후의 각 필지의 면적이 2000㎡를 넘도록 분할하는 경우 4. 농지의 개량, 농지의 교환, 분합 등 대통령령으로 정하는 사유로 분할하는 경우 입니다. 이상 건축법, 개발제한구역, 농지법에 따른 분할에 대해 알아보았습니다. 일교차가 많은 계절인 만큼 감기 유의하시고요. 저는 다음 주에 알찬 내용으로 찾아뵙겠습니다. /스마트공인중개사 대표 박성환

일반적으로 주택이나 상가를 거래할 때 등기사항전부증명서만 확인하는 경우가 많습니다. 소유권을 확인하기 위해서죠. 하지만 등기부등본에서 소유권과 근저당권의 권리 사항만 확인한다면 때로는 낭패를 볼 수도 있습니다. 건축물대장은 대략적으로 그 건축물의 용도가 무엇인지 그리고 불법건축물인지 아닌지 알 수 있으며 마지막으로 건축주까지도 알 수 있습니다. 아주아주 중요한 부분입니다. 건축물대장의 갑구에는 주소, 지번 등은 물론 건축물의 구조, 용도, 건축주까지 자세히 나와있습니다. 상가를 예를 들면 건축물의 용도에 따라 인허가의 여부를 알 수 있기도 합니다. 그리고 불법건축물일 경우에는 불법 증축이나 용도변경 등이 을구에 기록됩니다. 그러기 때문에 필히 건축물대장을 면밀히 살펴보아야 합니다. 또한 오래된 주택을 구입하였는데 건축물 등기가 없는 경우가 간혹 있습니다. 미등기 건물이라는 말이죠. 이런 경우일수록 더욱더 세심한 확인이 필요합니다. 예를 들어 건축물대장이 있는데 토지 소유자와 건축주가 다른 미등기 주택이 있다고 가정해 보겠습니다. 이럴 경우 매며 전에 건축물대장을 현 토지 소유자로 이전을 한 후 현 소유자 명의로 소유권보존등기를 해야 합니다. 그러고 나서 매도자와 매수자와 주택 거래를 하여야 합니다. 절차가 복잡하지만 이렇게 해야지만 추후 문제가 발생하지 않습니다. 마지막으로 건축물대장과 건물 등기사항 전부 증명서가 다를 경우입니다. 이럴 경우는 소유권에 관한 사항은 등기사항 전부 증명서가 우선이며 그 외 나머지 건축물에 관한 면적 등 물리적인 사항은 건축물대장 우선입니다. 마지막으로 건축물대장은 어디서 열람 및 발급받을 수 있을까요? 건축물대장은 공인인증서만 있다면 건물 소유자와 상관없이 누구나 민원24에서 발급받을 수 있습니다. 게다가 무료입니다. 큰 비용이 들지 않는 무료인 만큼 주택이나 건물 거래 시에는 꼭 건축물대장을 발급받아 확인하시길 바랍니다. 이상 환절기에 건강 유의하시며 건강한 주말 보내세요.

주택이나 아파트를 계약한 후 잔금을 치르고 매수자가 이사까지 하고 난 후 하자를 발견했습니다. 이럴 경우 하자는 누가 해결해 줘야 할까요? 참 난감한 경우입니다. 새집이 아닌 이상 하자는 분명 나오게 마련입니다. 문맥상 이럴 경우는 하자는 두 가지로 나눌 수 있습니다. 경미한 하자이거나 중대한 하자이거나요. 먼저 경미한 경우 먼저 살펴보겠습니다. 스위치가 고장 나거나 벽지가 찢어지거나 문이 잘 안 열리거나 가 경미한 하자이고요. 보일러가 고장 나거나 누수가 있거나가 중대한 하자라고 할 수 있습니다. 사실 계약서 작성 전에 발견하면 좋았겠지만 남에 집을 처음 본 상태에서 꼼꼼히 보기란 쉽지가 않습니다. 그렇다고 소송을 진행하기에도 애매합니다. 다음으로 민법을 참고해 보겠습니다. 민법상에는 집에 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 것이 아닌 때에는 매수인은 손해배상을 청구할 수 있을 뿐이고 계약을 해제하지는 못합니다. (민법 제580조, 제575조 제1항)라고 나와있습니다. 참고하시구요. 다시 처음으로 돌아가 보겠습니다. 먼저 집을 꼼꼼히 살펴보는 게 가장 중요합니다. 집에 하자가 있다고 해서 무조건 나쁜 경우는 아닙니다. 집에 하자를 발견하고 수리는 하지 못했어도 그만큼 집값을 싸게 샀다면 좋은 일이 되는 일이죠. 그다음에는 당시에 하자를 발견하지 못했어도 계약서상 특약사항에서 명시를 자세히 해주면 추후 하자 발생이 되었을 때 계약서상으로 처리하면 되므로 오히려 쉽게 처리할 수 있습니다. 그만큼 최대한 자세히 적으면 좋겠죠. 누수를 예를 들면 단순히 누수에서 더 나아가 천장에 누수, 바닥의 누수 또는 보일러의 누수라든가요. 부동산은 거래금액이 큰 만큼 신중해야 하며 일방적으로 계약을 해제하게 되면 계약금의 배액을 배상해야 하기에 더욱더 살펴보아야 합니다. 이상 건강 유의하시고 부자 되세요.

요즘 영광읍에 84㎡ 면적의 아파트들로 분양을 많이 하고 있습니다. 모델하우스에 가보면 84A 혹은 84B라고 표시되었습니다. 그런데 84㎡를 3.3으로 나누어보면 더 엄밀하게 하면 3.3058로 나누어보면 25.4평이 나옵니다. 그래서 사람들이 25평 밖에 안 되는데 왜 34평이라고 한다며 혼란스럽다고 하시는 분들이 계셔서 오늘은 이러한 면적에 대해서 알아보는 시간을 갖겠습니다. 먼저 84㎡는 전용면적을 말합니다. 전용면적이란 각 세대가 독립적으로 사용하는 면적으로서 방, 거실, 주방, 욕실, 현관들을 말하며, 이때 발코니는 전용면적에 포함되지 않습니다. 다음으로 공용면적은 말 그대로 아파트 입주민이 공용으로 사용하는 면적을 말합니다. 예를 들면 계단, 복도, 엘리베이터 등이 되겠습니다. 공용면적은 아파트마다 차이는 있겠지만 대략 27㎡ 정도 됩니다. 마지막으로 공급면적입니다. 분양면적이라고도 하고요. 전용면적과 공용면적을 합한 것이 공급면적입니다. 전용면적 84㎡에다가 공용면적 27㎡을 더하면 공용면적은 111㎡가 됩니다. 그래서 111㎡를 3.3으로 나누면 33.63 그래서 33평이 나오는 겁니다. 오늘은 다소 헷갈릴 수 있는 전용면적, 공용면적, 공급면적에 대해 알아보았습니다. 모델하우스에 가보면 전용면적으로 표기해놓았으면서 상담을 하면 34평이라고 합니다. 이 말인즉슨 표기는 전용면적으로 해놓고 상담은 공급면적으로 말하는 것이죠. 이러면 안 되겠죠. 긴 장마철 건강 유의하시고 부자 되세요~

2020년도가 어느덧 절반이 지나고 7월 말에 다 달았다. 올해는 코로나19로 인해 우리 삶에 많은 변화가 있었고, 사회 전반을 바꿔버렸기에 전 세계 많은 나라와 모든 국민이 힘든 시기를 보내고 있다. 이런 와중에 여름 휴가철이 왔다. 코로나19로 외출 자제를 당부해도 각종 피서지에서 휴가를 보내려는 사람들은 많을 것이다. 지금 이시간에도 휴가계획을 세우고 어디론가 떠나는 사람도 분명 있을 것이다. 7~8월은 무더위가 가장 심할 때라 물가를 찾는 피서객들이 많아 익수사고가 종종 발생한다. 더구나 안전시설 및 장비가 제대로 갖추어져 있지 않은 자연환경을 그대로 이용하는 장소를 이용하는 경우가 많기 때문에 각별한 주의가 필요하다. 대부분의 익수사고는 수영 미숙이나 안전수칙 불이행 등의 원인으로 발생하기 때문에 안전수칙 숙지 등 사전예방을 통해 충분히 막을 수 있다. 만약 사고가 발생하면 환자를 즉시 물 바깥으로 이동시키고, 의식과 호흡이 없을시 즉각 119 신고 및 심폐소생술을 실시해야 한다. 심폐소생술을 잘 모를 경우119상황실에서 도움받을 수 있다. 물놀이 사고 안전수칙 몇 가지를 안내하면 ◇ 기본적인 응급처치 및 사고예방 요령 사전 숙지 ◇ 피서지의 기상 상태 등 일기예보 지속 확인 ◇ 음주나 약물복용 후에 물놀이 금지 ◇ 물놀이 전, 반드시 준비운동 ◇ 깊은 물에 들어가거나 레저활동 시 구명조끼 착용 등이 있다. 지친 심신을 위해 떠나는 휴가가 ‘행복한 휴가’로 마무리되기 위해서는 우리 모두가 항상 안전사고에 경각심을 갖고 준비를 해야 할 것이다.

간혹 토지등기부를 떼어보면 [을구] 란에 지상권 설정이 되어있는 경우가 있습니다. 아주 쉽게 접근해보면 해당 토지 구입 시 은행이 돈을 빌려주면서 토지를 담보로 받을 때 은행 입장에서 토지 소유자가 건물을 지으면 토지담보가치가 떨어질 염려가 있으므로 지상권을 설정한다고 생각하면 됩니다. 오늘은 이렇듯 지상권에 대해 좀 더 알아보는 시간을 갖겠습니다. 지상권이란 물권에서 용익물권에 해당합니다. 물권은 용익물권과 담보물권이 있는데요. 용익물권(즉 자기 물건이 아닌 타인 물건을 일정 범위 내에서 사용, 수익할 수 있는 권리) 중 하나인 지상권을 살펴보겠습니다. 지상권에서 “지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다“라고 나와있습니다. 여기서 알듯이 지상권자는 토지소유자가 아닙니다. 지상권자는 타인의 토지를 이용하는 사람이고요. 토지소유자가 지상권 설정자입니다. 지상권은 토지소유자에 대한 권리가 아니라 토지에 대한 권리이며 지상권은 1필지 토지의 일부에도 성립할 수 있습니다. 또한 지상권자에게는 지상권과 점유권이 모두 인정되고요. 등기부등본에도 나와있듯이 지료는 성립요건이 아닙니다. 그렇기 때문에 은행에서 지상권 설정 시 대부분의 경우 지료는 “없음”이라고 표기하고 있습니다. 다음으로 존속기간에 대해 알아보겠습니다. 토지 등기부등본에 보면 대부분의 경우 존속기간은 “설정등기일로부터 30년”이라고 표기하고 있습니다. 지상권은 존속기간을 약정하는 경우와 약정하지 않는 경우로 나눌 수 있습니다. 약정한 경우는 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년, 목조건물같이 견고한 건물이 아닌 경우는 15년 그 이외의 공작물의 경우는 5년보다 단축하지는 못한다고 나와있습니다. 그만큼 지상권자를 보호해 주는거죠. 그리고 존속기간을 약정하지 않는 경우 존속기간을 약정한 경우의 최단 존속기간으로 하고 있으며 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 15년으로 하고 있습니다. 마지막으로 지상권의 소멸입니다. 일반적으로 은행에 대출상환을 하면 지상권이 소멸되겠죠. 그리고 토지의 멸실, 존속기간의 만료, 혼동, 소멸시효, 지상권에 우선하는 저당권이 실행으로 인한 경매, 토지수용 등으로 소멸합니다. 단 지상물이 소멸한다고 해서 지상권이 소멸하지 않는다는 거에 유의하시면 됩니다. 또한 지료 지급이 있을 경우 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권 설정자(토지주인)는 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다. 이때 2년 이상의 의미는 연속해서 2년 이상일 필요는 없고 2년분 이상이면 충족합니다.다만 전소유자에게 연체된 부분의 합산을 신 소유자는 주장할 수 없습니다. 이상 지상권에 대해 간략히 알아보았습니다. 장마철 건강 유의하시고 부자 되세요~ /스마트공인중개사 대표 박성환