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유치권이란
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유치권이란

스마트공인중개사 대표 박성환.jpg
▲스마트공인중개사 대표 박성환

보통 경매물건을 보다보면 매각물건명세서에 “유치권이 신고 있으나 성립여지 불분명 또는 유치권 성립여지있음”이라고 기재되어있습니다. 또한 신고가 없는 경우도 적접하게 유치권이 성립하게 되면 매수인이 인수해야 합니다. 유치권은 물권이기에 유치권은 등기부에 등재되어있지 않고 성립하는 물건입니다.

유치권은 점유가 필수죠. 직접점유이거나 간접점유도 인정됩니다. 중간에 점유물을 침탈당한 경우에도 회복되면 유효합니다.

또한, 유치권은 배당요구종기까지 그 권리를 증명하며 유치권을 신고하면 이해관계인이 되어 경매절차에 관여해 서류 열람도 가능합니다.

유치권채권액을 어떻게 확인해야 할까요? 유치권이 행사중 이라고 쓰여 있지만, 하지만 정확한 금액은 유치권자와 확인해봐야 합니다. 그러기 때문에 직접 유치권자와 만나서 유치권의 적법 여부와 채권액을 확인해야 합니다. 또한, 그 유치권 채권 금액이 적법한지도 확인해야 합니다. 사실 이 부분이 가장 중요하면서도 어렵습니다. 그 유치권이 적법하다면 경매 입찰할 때 그 비용까지 생각해야 하기 때문입니다. 유치권을 법원에서 인정해주는 경우를 보자면 타인의 점유부동산의 공사대금 채권이 있고, 점유물을 개량하기 위해 지출한 금액 기타 유익비는 그 가액의 증가가 현존하는 경우, 임차인이 임차물의 보존에 필요한 필요비나 임차인의 유익비는 임대차 종료 시 그 가액의 증가가 현존하는 때에 인정됩니다.

반면에 인정되지 않는 채권도 있습니다.

토지임차인의 부속매수청구권, 임차보증금 반환채권, 권리금 반환청구권, 건물의 부속물 설치비, 임차인이 영업을 위해 내부구조변경, 특수장치, 간판, 인테리어 등은 유치권으로 인정되지 않습니다. 사실 현실에서는 그 밖의 다양한 이유로 유치권을 신고하기 때문에 잘 판단해서 진행해야 합니다.

이상 유치권에 대해 알아보았습니다. 환절기 감기 조심하시고 부자되세요.







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