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'취득시효'에 대하여오늘은 우리 주변에 자기토지인데도 불구하고 오랜 시간 자기토지에 대한 권리행사를 하지 않고 있다가 토지를 빼앗기는 경우가 종종 있어서 취득시효에 대해 알아보겠습니다. 취득시효란 물건에 대하여 점유를 일정 기간 계속하는 경우 그것이 진실한 권리에 기한 것인지를 묻지 않고 법률이 점유자에게 소유권을 인정해주는 제도를 말합니다. 여기서 중요한 것은 점유가가 일정기간동안 계속하면 점유권이 진실한 권리에 기한 것인지를 묻지 않는다는 점입니다. 시효로 취득되는 권리는 소유권, 지상권, 분묘기지권 계속되고 표현된 지역권이 있습니다. 취득시효는 두 가지가 있습니다. 점유취득시효와 등기부취득시효입니다. 점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다라는 것이고 등기부취득시효는 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득합니다. 먼저 점유취득시효에서의 점유는 “자주점유”이어야 합니다. 즉 소유의 의사로 하는 점유입니다. 혹시나 분명하지 아니한 경우에는 자주점유로 추정합니다. 또한 등기부상 소유명의자의 변동이 있는 경우에는 원칙적으로 시효취득의 기초가 되는 점유개시시점이 기산점이 되고 당사자가 기산점을 임의로 선택할 수 없습니다. 왜냐하면 시효이익을 주장하는 자가 그 기산점을 임의로 선택할 수 있게 한다면 제3자의 법적 지위가 시효취득자에 의하여 좌우되게 되어 부당해지기 때문입니다. 한편 점유의 승계가 있는 경우에는(ex,상속) 점유자는 점유 승계의 효과로서 자신의 점유만을 주장하거나 전 점유자의 점유를 합산하여 주장할 수 있습니다. 그리고 합산하여 주장하는 경우에는 전 점유자의 하자를 승계합니다. 이때 주의할 점은 기잔점은 점유의 승계가 없는 경우에는 임의로 선택할 수 있으나 점유의 승계가 있는 경우에는 자기의 특정된 점유개시일이나 전 점유자의 특정된 점유 개시 일을 선택할 수 있을 뿐이며 임의의 중간시점을 기산점으로 선택할 수는 없습니다. 자 마지막으로 취득시효가 완성됐습니다. 시효가 완성되면 바로 소유권이 발생할까요? 아니죠! 법률의 규정에 의하여 등기청구권이 발생할 뿐입니다. 이때 점유자는 등기를 하여야 소유권을 원시취득합니다. 그러면 누구한테 등기를 청구해야할까요? 등기청구권의 상대방은 “시효완성 당시의 진정한 소유자”입니다. 그러므로 시효완성 후 소유자가 제3자에게 토지를 처분하면 점유자는 제3자에게 취득시효를 주장할수 없습니다. 이 경우에는 시효취득자는 소유자를 대위하여 뒤 무효등기의 말소를 구하고 다시 위 소유자를 상대로 취득시효완성을 이유로 한 소유권이전등기를 구하여야 합니다. 이상 취득시효에 대해 알아보았습니다.
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상가권리금에 대하여상가임대차중개에 있어서 상인들이 가장 관심 있는 분야 가운데 하나가 권리금 입니다. 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형, 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 차임 이외에 지금하는 금전등의 대가를 말합니다. 일반적으로 권리금은 임대 차계약과 별도로 수수되는 금액으로 시설권리금, 영업 권리금, 바닥권리금으로 나눌 수 있습니다. 먼저 시설권리금은 상가에 설치된 인테리어, 영업시설, 비품 등 유형물에 대한 대가입니다. 다음으로 영업권리금은 거래처, 신용, 영업상의 노하우등 같은 업종의 상가를 인수하는 대가입니다. 마직막으로 바닥권리금이 있습니다. 바닥권리금은 빈점포에도 존재하는 권리금으로 상가에대한 장소적 이익의 대가라고 할 수 있습니다. 이와같이 권리금은 건물주와는 별개로 임차인 간의 금전적 거래입니다. 권리금이란게 있다가도 없어질수 있으며 없다가도 생길 수 있습니다. 시장에서 수요에 따라 자연스럽게 없다가도 생기기도 합니다. 최근에는 임차인에게는 권리금회수기회를 보장하고, 임대인에게는 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지 의무를 부과하는 등 권리금 보호를 위한 법적근거가 마련되었습니다. 이상 권리금에 대해서 대략적으로 알아보았습니다. 추운날씨 건강유의하세요.
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토지수용으로 인한 대체 취득시 취득세면제도로확장이나 기타 등의 이유로 국가로부터 토지수용 당할 경우가 종종 생깁니다. 이러한 경우 보상금을 받고 끝나는 경우가 있고 아니면 또 다른 땅을 사는 경우도 생기겠지요. 수용을 당하고 나서 그에 대체할 토지를 구입하는 경우 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년이내에 구입 하여야 취득세가 면제됩니다. 1년이 넘으면 토지 취득에 따른 취득세는 오롯이 내야 합니다. 그러기 때문에 이왕 대체 토지를 구입한다면 1년 이내에 하여야 합니다. 다만 무조건 취득세를 면제해 주는 건 아니겠죠. 새로 취득한 부동산 등의 가액 합이 종전의 부동산 등의 합계를 초과하는 경우는 초과한 부분에 대해서는 취득세를 부과합니다. 그리고 또 하나의 단서조 항이 있습니다. 수용된 토지가 소재 되어 있는 근처 토지에 대해서만 적용됩니다. 전라남도 영광에 토지가 수용되었다고 해서 강원도 소재의 토지를 구입 하는 경우 취득세 면제는 해당되지 않습니다. 조금 억울한 면이 있기도 합니다. 강제로 수용당했는데 같은 특별시, 광역시, 특별자치시, 도내의 지역만 가능하니까요. 만약 다른 지역에 토지를 취득했을 경우는 대지는 취득가액의 4% 농지는 취득 가액의 3%의 취득세를 내야합니다. 마지막으로 대체농지를 취득했을시 취득세 포함 지방 교육세 농어촌특별세도 면제가 됩니다. 이상 토지수용에 따를 대체취득 시 취득세 면제에 대해서 알아보았습니다.
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양도세비과세에 관하여부동산을 사고 팔면서 양 도세는 피할수 없는 세금입니다. 그래서 이번주에서는 양도세 비과세 그리고 일시적 1세대2주택에 알아보겠습니다. 양도세가 비과세되는 자산 소득은 우선 파산선고처분 으로 인하여 발생하는 소득, 농지교환/분합으로 발생하는 소득, 1세대1주택양도로 발생하는 소득(고가주택제 외)이 있습니다. 이와는 다르게 거래 당사자가 매매계약서 거래금액을 실지거래가액과 다르게 한 경우에는 비과세적용에서 제외됩니다. 불법은 어디에서도 정당화 될수 없으니까요. 농지 교환 또는 분합하는 경우 교환 또는 분합하는 쌍방 토지 가액의 차액이 큰 편의 1/4 이하인 경우를 말합니다. 즉 토지금액이 비슷한 토지로 하라는 말입니다. 다음으로 1세대 1주택 양도소득 비과세에 대해 알아 보겠습니다. 1세대란 거주자 및 그 배우자 그리고 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 가족의 구성원을 포함합니다. 예를 들어 남편 1채 배우자 1채이면 1세대 1주택이 아닙니다. 1세대가 취득방법에 관계 없이 양도일 현재 국내에 1주택을 매매한 경우(교환, 대물변제, 부담부증여도 포 함) 1주택을 2년이상 보유한 경우 양도소득은 비과세 합니다. 마지막을 일시적인 1세대 2주택이 있습니다. 주택을 취득한 날부터 3년 내에 기존주택을 양도하면 1세대 1주택으로 봅니다. 이상 양도세 비과세에 대 해 알아보았습니다. 환절기 건강 유의하세요.
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부동산 상식 '실거래 신고기한 60일에서 30일로 단축2020년 2월 21일부터 부동산실거래 신고기한이 계약체결일로부터 ‘60일’에서 ‘30일’이내로 단축된다. 계약이 체결됐을 때 뿐만 아니라 거래계약이 무효 · 취소 또는 해제된 경우에도 확정일로부터 30일 내에 신고해야 한다. 만약 신고기한(30일) 내에 신고하지 않거나, 거래계약이 무효 · 취소 또는 해제 됐음에도 불구하고 그 사실을 신고하지 않을 경우에는 500만원 이하의 과태료가 부과될 수 있다. 또한 높은 실거래가로 허위계약해 시세를 부풀리고 가격상승을 부추긴 후 계약을 취소하는 행위(자전거래:Cross Trading) 등 부동산 거래질서를 해치는 허위계약 신고도 강력하게 단속 한다. 허위계약 적발 시 최고 3,000만원 이하의 과태료가 부과될 수 있다. 그동안 부동산 거래계약 체결시점과 신고시점이 한 달 이상 차이가 나면서 정확한 실거래가와 거래정보 를 파악하는데 어려움이 있었다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 개정으로 신속한 현황파악이 가능해 시장 상황을 정부 정책과정에 즉각 반영할 수 있게 됐다. 무엇보다도 시장질서 교란행위에 대해 강력하게 대응하기위한 금지규정을 마련함으로써 신뢰할 수 있는 정보를 바탕으로 투명한 거래질서를 확립할 수 있는 기회가 될 것으로 기대한다.
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부동산상식 재산세에 대해 알아봅시다.재산세를 몇 달전에 낸거 같은데 또 나왔어? 1년에 몇 번 내는거야? 하시는 분들이 계실겁니다. 분명 몇 달전에 냈는데 은 물건에 대해서 2번이 나왔으니까요. 재산세는 과세기준월인 매 년 6월1일 기준으로 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기를 과세대상으로 합니다. 재산세 납기일은 건축물은 매년 7월16일부터 ~ 31일까지이고 토지는 매년 9월16 일부터 ~ 30일까지입니다. 주택인 경우에는 납부할세액은 반은 매년 7월16일~31일까지 부과하고 나머지는 매년 9월16일 부터 30일까지 부과합니다. 즉 주택에만 이런방식으로 적용됩니다. 그러기 때문에 충분히 오해할만한 상황이 생기기도 합니다. 다만 소액납부특례가 있어서 해당 연도 주택세액이 10만원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 납기를 7월16일~31일로 하여 한꺼번에 부과,징수할 수 있습니다. 또한 재산세에는 지방교육세라는 부가세가 있습니다. 재산세액은 100분의 20을 지방교육세로 재산세에 부가하여 과세합니다. 마지막으로 재산세에는 소액징수 면제제도 있습니다. 즉 재산세로 징수할 세액이 2천원미만인 경우에는 면제됩니다. 그래서 가끔씩 소규모의 임야인경우 자신의 소유임에도 불구하고 재산세가 나오지않아 인지를 못하고 계시는분도 종종 계십니다. 이상 재산세의 납기에 대 서 간략히 알아보았습니다.
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부동산 상식 '공유에 대하여 '토지에 공유지분이라고 하면 일단 신경이 쓰인다. 이 내 곧 머리가 아파진다. 머리가 아프기전에 공유에 대해 알아보자 공동소유는 하나의 물건 을 2인이상 다수인이 공동 으로 소유하는 것을 말한다. 민법은 공동소유를 공유, 합유, 총유로 나눈다. 우리가 자주보는 것은 대부분 공유 이기에 공유에 초점을 맞추 기로 하자. 공유는 합유,총유와 다르게 공동의 목적없이 지분투 자한 것을 말한다. 공동의 목적이란 조합, 문중이나 종교단체 이런것 등을 말한다. 공유는 지분처분의 자유가 있어 거의 독립된 소유권처럼 사고 팔 수 있다. 즉 공유자는 자기 지분을 단독으 로 처분할 수 있다. 지분위 에 공유자1인이 다른 공유자 동의없이 저당권을 설정 하는것도 유효하다. 그리고 공유자가 상속인 없이 사망한때에는 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속한다. 상속인이 있는경우에는 당연이 상속인에게 귀속된다. 자 이런 면을 보면 공유지분을 가지고있는것도 전혀 문제 없는 것처럼 보이지만 문제는 이제부터다. 토지를 소유한다는 것은 토지를 이용한다는 의미이다. 하지만 공유는 이용에 제한이 있다. 과반수의 자분을 가진 공 유자가 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용,수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서는 적법하다. 하지만 그 사용,수익의 내용이 공유물의 기존모습에 본질적 변화를 일으키는 예를 들어 나대지에 건물을 신축한다느것은 관리 범위를 넘는 처분행위에 속해 다른 지분권자는 건물전부에 철거청구를 할 수 있다. 즉 이용에 많은 제한이 따르게 된다. 이를 해결하는 방법은 공유물에 분할이다. 제일 좋은 방법은 공유 자의 협의가 이루어저 지분에 따른 토지분할을 하면된다. 하지만 합의에 이르기가 쉽지않다. 그러면 다음 방법은 법원에 분할을 청구하여야 한다. 이렇게 지분을 갖는다는 것은 공유자 모두 만족할 수 없다. 그래서 법원에 분할청구까지 가기도 한다. 이렇든 지분매수는 항상 신중 하기를 바란다.
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임야에 대하여토지투자할 때 쉽게 접근하는 것은 농지와 임야이다. 임야의 경우 농지에 비해 싸고 경치가 좋은곳이 많아 쉽게 매수하는경우가 있다. 땅 값은 떨어지지않고 요즘은 농지도 비싸기 때문에 상대적으로 임야의 가격메 리트는 좋아 보이기때문이다. 하지만 보전산지일경우에는 정말 오랬동안 가지고 있을수도있다. 다음세대를 생각한다면 그래도 마음만은 편하다 임야는 산지관리법에 의해 보전산지와 준보전산지로 나뉜다. 보전산지는 임업과 농업의 공익적인 부분에 사용되며 그러기 때문에 집짓 기도 어렵다. 그러기에 투자 목적으로는 보전산지는 피해야한다. 임야투자에서 가장 중요한 것은 개발가능성이기 때문이다. 그렇다고 임야가 준보전산지에 해당된다고 해도 모두 투자가치가 높고 개발이 되는 것은 아니다. 임야는 필지수 만큼이나 확인해야 할게 많다. 먼저 입목이 얼마나 조밀한가를 살펴보아야한다. 나무의 밀생정도가 50% 이상이면 산지전용허가가 나기 힘들다고 보면 된다. 보호수종과 문화재의 존재여부도 확인하여야한다. 특정 보호수나 지표식물이 자생해 개발히 제한될수도있다. 그래서 현장답사가 필수 이기도 하다. 그외에 경사도 역시 살펴보아야한다. 경사도가 15도 미만이라면 개발에 문제가 없다고 보면된다. 급경사라면 산지전용허가를 받기힘들다. 설령 받는다해도 경사가 급하면 개발 비용이 많이 들고 제한사항도 많아진다. 또 중요한 사항이 묘지이다. 묘지의 경우 2001.01.13. 이전에 설치된 분묘기지권이 성립되는 묘지와 그 이후의 묘지 그리고 무연고 분묘의 수도 파악해야한다. 무연고의 분묘는 시,군, 구청에 신고하여 개장절차를 밟으면 해결될 수 있으나 분묘기지권이 성립되는 묘인경우에는 유가족과 상의를 해야하고 이상이 안될 수도 있으니 꼼꼼한 분석이 필요하다. 이상 임야에 대해 알아보았습니다.
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양도소득세 비과세에 관하여부동산을 매매했으면 반드시 양도소득세를 신고하여야하고 양도차익이 발생했다면 필히 양도소득세를 납부하여야한다. 설령 수용에 의하여 어쩔수없이 울며 겨자먹기로 매매하였다하더라도 경우는 동일하다. 양도 소득세는 부동산 매매과정 에서 뗄려야 뗄 수 없는 필연의 과정이다. 자 그럼 양도소득세를 절세하거나 면제받으려면 부동산 매입부터 꼭 생각하고 들어가야한다. 먼저 양도소득세가 비과 세되는 소득을 알아보자. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득,농지의 교환 또는 분합으로 발생하는 소득, 1세대 1주택(고가 주택제외)과 주택의 부속토지 또는 법정요건을 갖춘 1입주권의 양도로 인하여 발생하는 소득이다. 그리고 중요한건 이러한 비과세대상과 감면대상일지라도 미등기양도부동산에 대해서는 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용하지아니하며 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적는 경우역시 비과세 감면적용을 제한한다. 자 그럼 제일 기본적이고 자주거래되는 1세대1주택 의 양도세 비과세에 대한 살펴보겠습니다. 일단 보유 기간이 2년이상이여야하며 1세대1주택의 범위에는 주택에 딸린 토지를 포함하며 도시지역안에서는 주택정 착면적의 5배, 도시지역밖에서는 10배까지가 한도이며 비과세되는 1주택의 딸린 토지로 봅니다. 여기까지가 기본입니다. 하지만 이사나 기타 등등 부득이한 이유로 1세대2주 택인 경우가 있습니다. 이럴 경우는 새로운 주택을 취득 한 날부터 3년 냉종전 주택을 양도하면 1세대1주택으 로 봅니다. 또한 혼인한 날 부터 5년이내에 먼저 양도 하는 주택은 1세대1주택으로 봅니다. 마지막으로 일반 주택이 있는상태에서 주택을 상속받아 2주택이 된 경우 기존주택을 매매한 경우 양도세 비과세가 적용됩니다. 이상 간략히 양도세에 대 해 알아보았습니다.
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아파트1층 살아도 괜찮을까?토지는 한정되고 지가는 지속적으로 상승함에따라 사람들이 아파트에 사는 비중이 커져만 갑니다. 반면 단독주택면적 비율은 적어지겠죠. 아파트에서 방향과 조망권 그리고 층수는 굉장히 중요한 요소입니다. 흔히들 아파트에서는 1층은 피하라는 말이있습니다.과연 옳은 말일까요? 아파트1층의 장점은 무엇일 까요? 1. 층간소음의 가해자는 벗어날 수있습니다. 너무나도 현실적인 답변이기도 합니다. 아이들이 유발하는 층간 소음으로부터 아랫집의 눈치를 보지않아도 된다는점이 가장 장점인거 같습니다. 2.엘리베이터를 기다릴 필요가 없다. 아침 출근길 엘리베이터를 기다려보신 분들은 잘 아실거라 생각됩니다. 또한 유모차나 자전거의 이동이 편리합니다. 요즘1층은 관리비에서 엘리베이터 수선유지비,전기세는 내지 않아도 됩니다. 3.쓰레기버리기가 쉽다. 엘레베이터를 타지않아도 되니까 참 편합니다. 4.다른층보다 평균1천만원 ~2천만원 더 싸다. 이것도 장점입니다. 같은 평수인데 싸게 사면 좋은거잖아요. 다음은 단점입니다. 1.통상적으로 일조량이 적기에 겨울에 상대적으로 더 춥습니다. 난방비가 더 들어가겠죠. 2.소음입니다. 출입구옆이기 때문에 입주민들의 발소리, 말소리,자동차엔진음 등등 상대적으로 더 많이 들립니다 3.자동차 후면주차로 인한 자동차매연입니다. 그래도 요즘아파트는 1층은 정원 및 놀이터로 사용하기에 상관이 없는 아파트 단지도 있습니다. 이상 아파트1층에 알아보았습니다.